香港買賣土地須知2021
買賣新界土地須知2021
土地買賣實屬於十分專業的領域，常常聽到很多買家在土地買賣大賺一筆，又會聽到買賣農地丁地，買地起村屋又會有什麼問題等等，到底新界士地買賣實質運作/投機又是什麼呢？今日等全堅詳細介紹給大家吧！
一般不熟識香港士地文件的人想去買/賣地根本無從入手，最多只能透過相熟的朋友作介紹，其實不熟土地胡亂買賣地皮好大機會得不償失，一般人會預到以下幾大問題：
-中介對土地知識貧乏，以關系為成交重點
剛才提過相熟朋友介紹土地買賣是大陷阱之一，其實所有新界土地資料分散，查閱有難度，市面上對新界土地有專業知識的專業人仕不多，不具備專業估價知識的話就衡量不了土地的現有價值及發展潛力，甚至很易引申錯誤觀念，以為村長或政治人物必然對土地知識誤信錯人，往往成功購入土地後卻不知如何把土地售出賺取金錢，導致費時失事，賠了夫人又折兵！
-以為銀行能承辦按揭 土地其實必須要以現金交易
一般土地買賣，銀行都不承辦按揭，因為大部分銀行估價員都不具備土地估值的技巧，主要因為估價員對有關土地的發展方向不清晰，銀行認為新界土地流通量低易估錯價，所以衍生不承辦按揭的情況。
六個必定要知的基本土地買賣要素
a/ 該地段的批地契，要留意不是買賣契；
買賣契約只能證明業權，而批地契約就清楚列出該地批出的時間，用途，面積，發展條件等等
b/ 該地段所在的規劃用途
香港城市規劃委員會及成規處對新界差不多大部份的土地都規劃咗做某些用途，而這些規劃用途可以對地的價錢有決定性嘅影響。
c/ 該地段的地界和面積，有必要證明；
可以是批地契約裏面的圖則或測量師簽名的圖則去證明。
d/ 地段上面有沒有被別人佔用，
主要是要搞清楚該地有沒有被別人逆權侵佔的風險。
e/ 有沒有租約；
如果有租約的土地，被逆權侵佔的風險就很少。
f/ 行人路和車路的安排和合法性。
看地的時候，所經過的行人路或車路要搞清楚他的合法性，因為如果你買入土地後，有政府或私人突然封路，該地的價值會大跌。
全堅學堂之 “香港土地分類介紹”
以土地批地契約來說。新界的私人土地分為兩類，一類是有建築身份的屋地，另一類是沒有建築身份的農地或露天用途地；
以城市規劃來說，全新界大部份的土地，都被城市規劃委員會以法例的形式，規定了如要發展，必須符合規劃一個特定的用途，而這個法定的規劃，直接影響土地的價格，如一幅土地規劃為保育區，沒有發展空間，今天的市值每平方英呎港幣約一百元，而規劃為住宅甲類用途的，市場價格大約每平方英呎五仟港元，為保育用途地的五十倍呎價。
全堅專業顧問兼創辦人區奕明先生
全堅土地行政師行成立於2010年11月16日，係區奕明先生全資擁有的私人公司，區先生於1976開始受聘於香港政府當時嘅新界理民府，作為地政主任，五年後升為高級地政主任，於1988年離開政府創業，同年創立金輝行，業務範圍集中新界農地的顧問工作，中介工作及項目管理工作，到2010年，區先生創立全堅土地行政師行，秉承金輝行的服務範圍，以新界土地專家的知識及形象，給市場專業的土地行政服務。
區先生地政的知識及經驗，大部份係從44年地政經驗所得，其中13年以政府的角度，處理新界的地政問題，其餘31年以市場的角度給客戶提供地政服務，44年來接觸過及處理過的個案，超過5000個，新界土地所產生的問題，很少區先生沒有遇見過。
a/ 時間原素：
過去四十多年，地政總署收回土地的恩恤賠償，呎價由17元一呎到今天的1300元一呎，平均每年升值約10%。
b/ 規劃原素：
同一幅地，不同規劃帶來不同價錢，而修改規劃，可以是政府行為，亦可以是私人申請修改，一旦修改成功，價錢飄升。
c/ 實地原素：
一幅私人地在實地上，有很多附屬條件影響該地價格，如行人路及車路的安排，地上建築物的身份，該地的現在用途和可申請用途等等，這些條件，從沒有到擁有，都附加價值在該地上，而令該地呎價飄升。
土地買賣流程
a/ 在去看土地前，除價錢外，先要中介提供土地詳細資料，包括
(i) 地段批地契約查詢、土地用途；
(ii) 地段索引圖；
(iii) 規劃大綱圖；
(iv) 最近註冊總署完整查冊資料；
(v) 土地測量報告(如有) ；
(vi) 租約及/或佔用資料；
(vii) 實地照片，飛機圖(如有)
(viii) 行人路和車路的安排。
b/ 安排看地，注意環境，路權，交通，當地的特殊情況。
c/ 價錢評估(可以請熟悉新界土地的測量師或土地行政師給意見)
d/ 價錢商討，包括中介費，
找熟悉新界土地買賣的律師代表買家，做買賣合約，本人不提議簽署普通中介預備的臨時買賣合約，因為之後買賣雙方如有矛盾，這份臨約就是正式合約，買賣雙方誰佔便宜，各安天命。
*如果中介不提供以上資料，是一個不合格的土地中介。
最新土地盤源
新界物業/土地
| 篇號 | 地區 | 地址 | 呎數 | 售價/租價 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| listing 298 | 元朗 | 元朗上輋 | 260000呎 倉庫用地220000呎.鄉村式發展用地40000呎 | 叫價5億2仟萬 | 貨櫃車直到.路權清晰 |
| Listing 37 | 元朗 | 八鄉金錢圍 | 240000呎 | 叫價3億 | 鄉村式發展用地 車到 |
| Listing 299 | 元朗 | 十八鄉山貝村260000呎 | 鄉村式發展用地 225000 呎 | 住宅(丁)類發展用地 35000 呎 | 叫價3億3仟800萬 車到 |
| listing 316 | 元朗 | 十八鄉大棠 | 26000呎 | 叫價 2仟6佰萬 | 大車到，可買公司 |
| listing 150 | 粉嶺 | 金錢村 | 康樂地130000呎 | 叫價1億6仟萬 | 有Waiver，有分散上蓋約共30000呎，頓車到 |
| listing 340 | 元朗 | 十八鄉瓦搖頭 | V-zone地5223呎，有1500呎臨時屋(靚裝修)，500呎花園，另3000呎，車入花園 | 叫價 1仟萬 | |
| listing 242 | 元朗 | 18鄉山邊村 | 4356呎 V-zone 地 | 叫價 4佰萬 | 約一半規劃做路 |
| Listing 243 | 元朗 | 18鄉山邊村 | 1307呎 Green Belt地 | 叫價50萬 | |
| Listing 244 | 元朗 | 18鄉山邊村 | 435呎 Green Belt地 | 叫價15萬 | |
| listing 246 | 元朗 | 18鄉竹新村 | 8712呎 AGR地 | 叫價400萬 | 現收少量年租做露天倉庫，交吉 |
| listing 270 | 元朗 | 小商新村旁的未有規劃用地 | 81686呎 | 叫價1億 | 可以發展市區和郊區中間規模的商住項目 |
| listing 363 | 元朗 | 流浮山尖鼻咀海岸保育區地 | 29620呎 | 叫價 1仟5佰萬 | 有車路安排，海邊農地 |
| listing 357 | 錦田 | 錦田公路橫台山RD地 | 面積約36427呎 | 叫價 6仟2佰萬 | 近路邊，冇路權問題，可以入40呎貨櫃，合建材建築機械，或大型貨物存放多個合法上蓋，有臨時倉牌，即係短期豁免申請，現每月收租$13萬，租客為一間上市公司租. |
| listing 283 | 錦田 | 錦田公路旁高埔村V Zone 地 | 30056呎 | 叫價3仟6佰萬 | 交吉 |
| listing 366 | 元朗 | 十八鄉大旗嶺住宅(丁)類用地 | 約8630呎 | 叫價1仟3佰萬 | 有GN364合法住人屋一間，面積約1000呎，單層建築，交吉 |
| Listing 403 | 元朗 | 十八鄉大旗嶺住宅(丁)類用地 | 約 10600 呎 | 1仟2佰80萬 | 城規已批兩間600呎兩層住宅，交吉 |
| Listing 272 | 屯門 | 大欖涌 | V-zone 地 4370呎，內有2200呎學校或宗教用建築地 | 叫價9佰90萬 | |
| Listing 417 | 大埔 | 汀角路大路邊海邊AGR農地 | 共約57萬呎 | 叫價4億8仟萬 | 現有數間燒烤場 |
九龍物業/土地
| 篇號 | 地區 | 地址 | 呎數 | 售價/租價 | 備註 |
|---|
香港島物業/土地
| 篇號 | 地區 | 地址 | 呎數 | 售價/租價 | 備註 |
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離島物業/土地
| 篇號 | 地區 | 地址 | 呎數 | 售價/租價 | 備註 |
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關於全堅
全堅土地行政師行成立於2010年11月16日，係區奕明先生全資擁有的私人公司，區先生於1976開始受聘於香港政府當時嘅新界理民府，作為地政主任，五年後升為高級地政主任，於1988年離開政府創業，同年創立金輝行，業務範圍集中新界農地的顧問工作，中介工作及項目管理工作，到2010年，區先生創立全堅土地行政師行，秉承金輝行的服務範圍，以新界土地專家的知識及形象，給市場專業的土地行政服務。
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