土地貼士 Land Admin Tips

最近有農地業主寫信去城規,要求起農用上蓋及住人屋,規劃處回信説,農業用途是經常批准的用途,不用申請。 業主馬上安排承建商起屋。 屋起好了,地政出信要拆。 貼士是規劃署管規劃,不用申請是不用規劃申請,其他申請亦要。 其實城規出的規劃大剛圖(OZP) 裏面的規劃,唔係馬上可以開工的發展。有人買咗V地,馬上起咗700呎三層的屋石屎廊10幾間,終於全部拆掉。損失是誰的錯?

地政貼士是有關丁屋補地價,跟據地政的丁屋政策,一間丁屋要做好建築,拿到了滿意紙,才可以申請補地價。 政府接受補地價申請後,有一個評估補地價的程序,每間獨立評估。業主補了地價後,要等政府在㧗丁屋契修改好不准轉名的條文後,才可以出售轉名。

地政貼士都係有關丁屋補地價: 地契列明建築好5年不准轉名的丁屋,要求轉名時決定補地價的數字取決於3個元素: 1/ 申請補地價當天丁屋的市場價格; 2/ 申請補地價當天的市場最優惠利率; 3/ 申請補地價當天還有多少時間受地契5年不准轉名的限制。 至於地契列明永久不准轉名的丁屋,要求轉名時決定補地價數字的元素只有一個,就是申請補地價當天的丁屋市場價格。

本週地政貼士係有關V Zone 及村界的分別,前者係法定圖則,後者係地政與村民同意申請及批准丁屋的範圍,同一條村,它的村界不同於規劃的V Zone,原則上,要申請在私家地上興建丁屋,又要在V Zone 裏面,又要在村界裏面。

地政貼士是解答” 什麼是土地行政?”這個問題。 土地行政是管理、整合、互動、執行有關土地各項不同工作的專業。 很多人以為土地行政只是政府的工作,對了一半,有關土地上的法例及管治,土地行政是政府的責任,但是配合政府的法例及管治,是市民的責任。 而代表市民管理、整合、互動、執行這個責任的,是土地行政專業。

地政貼士有關丁屋申請飛丁問題。 跟據政府的丁屋政䇿,新界原籍村落的18歲以上男性原住民,一生人有一次權利向政府申請興建丁屋。 如果在該原住民的原住村裏面,沒有合適的地方,可以在附近的原籍村找一個合適地方,條件兩個: 1/ 兩條村要在同一個鄉裡面。 2/ 當地村民沒有反對。 這樣的申請,俗稱飛丁。

地政貼士有關對(農地)這兩個字嘅認知。 自英國政府接收新界一直以來,(農地)是指地契上寫清楚作為農業用途的私人土地,理念清楚。 到了規劃署於90年代初期成立後,在新界主要地方,出了法定的規劃圖則,圖則內有很大範圍(不管是私人地或政府地),規劃作為(農業)用途。 因為規劃圖則有法定權力,影響極大,一般市民只知道(農地)的意思是規劃的農業用途地,而行内人指(農地)卻是地契上列明的農業用途地。

如果你在新界有一塊農地,農地上有一些破爛的建築物,你把它從新裝修好或者重建了,當然,很可能很久都沒有事發生,但如果有事發生,可能是: 1/ 地政署認為你違反㧗地契的條款,要採取強制埶行條款的規定; 2/ 屋宇署認為你違反建築物條例,要採取清柝行動; 3/ 規劃署認為你違反法定規劃大剛圖的規定,要採取撿控行動。 這個三違反可能同一時間發生,我們行內稱為三鬼拍門,能平安渡過的,絕無僅有。

本周地政貼士都係有關丁屋的申請,一個原住民如果在本村有一塊300平方呎的舊厔地,雖然該地不足700呎,但可以用換地的形式,申請700呎丁屋一間,所涉及的政府地,政府會以一個優惠價賣給該原住民,而換地契方面,亦祇限制5年不可以轉名,與建築牌照批的丁屋一樣。 這個政策的執行,飛丁是不可以。

本周地政貼士係一個私人地方的用途,是受四份文件管理: 1/ 該地的批地契,㧗地契是政府與業主之間的契約,如任何一方違反了,另一方可以按照契約條款要求執行。 2/ 該地的法定規劃大剛圖及附録,如違反了,是刑事,政府有責任檢控。 3/ 該地方的大廈公契,如違反了,業主立案法團可以要求糾正。 4/ 該建築物屋宇署發出入伙紙的指定用途,如違反了,屋宇署可以要求糾正。

很多香港人認為丁屋政策不公平,新界原住民可以申請丁屋,佢地不可以。 其實每個香港人都可以,不過要回他的家鄕申請,上海人回上海申請,四川人回四川申請,東莞人回東莞申請。 不公平地方是在國內的原住民,可以申請100平方的面積,六至七層高,要賣的時候,不用保地價,而且沒有限制一生人只有一次。 香港的丁屋政策是中國較嚴的了。

有村民問我,在本村有官地,是之前政府收地多了,沒有使用,可以申請丁屋嗎? 多年在政府的生涯,沒有遇到這樣的申請,但經驗告訴我,不可以。 主要的理據是政府收地,法例是以公眾用途為理由,批出丁屋不是公眾用途,如果批出,有機會受到原業主對之前收地的挑戰。

1842 年,中國打輸了第一次鴉片戰爭,香港島跟據當年的南京條約,割讓給英國; 1860年,中國打輸了第二次鴉片戰爭,九龍半島跟據當年的北京條約,割讓給英國; 英國佔據了香港島及九龍半島後,所有土地的法律及其他法律,都百分百跟英國法律處理。 1895年,中國再次打輸了甲午戰爭,3年後,到1898年, 新界及離島,跟據當年(展拓香港界址專條)條約,租借給英國99年,由1898年9月6日到1997年7月1曰。 租借與割讓不同,英國不可能把英國法律百分百搬到新界及離島,因此英國在新界及離島另外立法去管治土地,於是在1898年後到1997年香港九龍和新界離島,兩套土地法,已經是一地兩制,加上現在的一國兩制,有一地兩制。 1997回歸中國後,跟據聯合聲明,香港九龍新界離島法律管治,50年不變,到現在,都係一地兩制。 地政貼士較長,但解釋了新界跟市區不同管理的原因。

地政貼士係有關香港政府在1997年7月1曰回歸後批地的年期,從批地那天起計50年。 如果香港政府今天㧗一幅地給我,年期係到2065年10月29曰,過了2047。最低限度2047到2065,我幅地批地條欵不變。

地政貼士係有關香港政府收地,係一個目的,三條條例,二十二項賠償辦法。 一個目的係以「公眔用途」為目標; 三條條例係「土地收地條例」,「道路條例」及「鐵路條例」; 至於二十二項賠償辦法,政府印製了小册子中英文詳細列出,有興趣者可以到各區地政或民政署索取。

任何一個新界私人土地或房屋等物業,有一個正式地址,就是什麼約份(Demarcation District 即DD)的一個地段號碼(Lot No.)。 從這個正式地址,任何人可以查到三份重要的文件: 1/ 從地政署買該地段的認地圖; 2/ 從規劃署買該地的規劃大綱圖; 3/ 從註冊署買該地的登記資料。 詳細閱讀這三份文件,可以說對該地有一個較為深入的認識。

投資在新界的丁屋,市面上選擇不少,亦可以在一間丁屋由申請興建到補地價自由買賣約5至7年的過程中,於不同階段投入。 但是在決定投入前,注意以下的7個風險: 1/ 法律上的風險; 2/ 行政過程上的風險; 3/ 丁的風險; 4/ 市場上的風險; 5/ 時間上的風險; 6/ 當地風土人情的風險; 7/ 位置及通路上的風險。 投資者能把握以上最少5個風險,所作的投資才比較安全。

城市規劃署和城市規劃委員會係兩個不同機構,署方係政府部門,執行城規條例的機構;委員會係法定非政府組織,成員大部分係社會人士,一方面審核城規法定圖則,另一方面處理個人或機構改變規劃用途的申請。 她們組織不同,目標各異,對城市規劃來說,有一個互相制衡機制,本來是一個不錯的安排,但最近的發現,城規會處理申請時,對城規署的意見,言聽計從,差不多同一口徑,變成大半個橡皮圖章,失去制衡意義,對市民來說,成為香港的一個霸權,我稱之為「規劃霸權」。

我對「地產霸權」這個概念,有點抗拒,其實地產公司的運作,大都是跟據資本主義,自由市場的規則進行,有的只是「資本霸權」,地產霸權談不上。 説到霸權,我覺得有佢講,冇你講就係霸權,香港有的,我認為有「規劃霸權」,「環保霸權」和「民主霸權」,都係有佢地講,冇你講。

新界私人土地的權益,鄕議局並不是權益守護者,她只維護原住民的權益,當新界土地賣給非原住民或公司持有後,這些新業主很多時候,有寃無路訴,非原住民擁有的土地,以下的權益,有什麼人或團體可以代表他們發聲? 1/ 舊屋重建權益; 2/ 收地賠償權益; 3/ 私人土地被規劃權益; 4/ 私人土地出入道路權益; 5/ 土地用途權益。

郊野公園的設立,對香港環境保護,有積極的意義,但定郊野公園範圍的時候,負責的官員,是否知道他們定立的範圍,有私人地的存在? 顧名思義,公園就是公園,任何人都可以享用,進入,公眾人士不會理會什麼私家地,公家地,這個情況,產生了私人地業主和享受郊野公園人士產生衝突,政府有責任去解決。

新界丁屋的批地契或私人地的建築牌照,清楚列明業主自己安排通道,包括車輛通道及/或行人通道,政府不會亦不負責安排。 新界私人農田,一幅接一幅,在農田建屋,要有通道就要經過別人的私家地。別無其他辦法。 其實農田與農田之間,有非正式3呎的田基路,供他人使用,當農田漸漸變成屋地的時候,這個非正式3呎田基路,已經不被尊重。我見過一間丁屋三面有屋有牆,最後當前面的農田都批左屋的時候,要去這間屋,只能坐直升機。

私人地段的用途,主要受批地契約限制,但批地契約條文是白紙黑字寫死的,一個字都不能攺,要改,需要經過漫長的過程,不同部門的審批,最後,要補足地價,才能成事。 隨著社會的進步,市民的需要,經濟的發展,更改地契的過程,已經追唔上急促的社會需要。 政府明白這㸃,採取了「短期放寬地契條文 (即 short term waiver)」的辦法應對,原意非常好,可惜做一個STW的手續,跟更改地契所需時間,同樣漫長,追不上社會的需要,政府有必要認真處理。

自從1972年丁屋政策實施以來,隔一段時間,就有新政府高官,或者剛上位政客,又或者社會較為激進人士或團體,對這個政策有意見,目的在乎認為不公平,原住民有,佢地冇。 關於公平問題,我已經分柝過,就不重複了。 這四十多年的經驗告訴我,這些人士的意見,當他們較為深入了解後,一般都修改了他們的意見或者乾脆保持緘默。 其實丁屋政策會在新市鎮自然死亡,荃灣已經無地可建丁屋。在其它地區,規劃署已經為丁屋政策施行金箍咒,如非在規劃大綱圖中規劃為鄕村發展區,要申請丁屋,非常困難

新界地政管理,在理民府時代,管理的理念,是以政務官的思維方式為主,對非法建築物,非法用途,霸佔官地等等,,一方面考慮採取執行法律行動,另一方面考慮長期或短期的合法化行動,以達到政通人和,有效管治為目標。 到了地政署的時代,政務官的思維方式,壽終正寢,專業及技術式的思維方式,取而代之,對非法建築物,非法用途,霸佔官地等等,大部分採取執行法律行動,因為技術部門不需要達到政通人和,有效管治為目標,只有極少部分考慮短期或長期的合法化行動。 到了近代,規劃署的成立及嚴厲執行規劃條例,屋宇署的嚴厲執行建築物條例,地政署對土地的管治權,有極大程度的減弱,亦只有嚴厲執行土地契約條款行動及執行土地條例,去符合規劃署和屋宇署的行動。 短期或長期的合法化行動,絕無僅有。

撐住香港樓價3個原因: 1/ 全世界印銀紙; 2/ 中國13億人有香港情義結; 3/ 香港過往供應斷層。 第一個原因未來一年會繼續,美國印少了,但歐洲,中國等其他地區印多了。 第二個原因香港在discourage它的發酵,政府行為有買家印花稅,公眾行為有反國人遊香港。但兩個元素是否能減低中國13億人的情義結,真的要再觀察,未來一年不清楚。 第三個原因現屆政府盡力增加供應,個個都知,但係d環保份子,及其他壓力團體,政界人士,並不合作,供應上有關卡。個人認為供應都會增加,但不如政府所說的數量。 其實政府仲有一招,就是減棘或加棘,控制樓價,盡量保持穩定。 總的來說,會跌,但是不多

一間新界的豁免屋(exempted house) 批准興建後,業主有必要申請三張豁免紙,一張係豁免建築物的入則屋宇署;一張係豁免地盤平整入則屋宇署;一張係豁免排水入則屋宇署。 建築物的豁免紙係必然發出的,只要有一個丅2的技術人員簽名便可以;地盤平整及排水的豁免紙,就並非必然,如因為地盤的地勢環境,不符合豁免的要求,就要聘請合格則師,入則屋宇署,按照一般的建築程序申請。 更要留意的是入則所影響的政府地,必定要地政出一張「進入政府地做工程的牌照」。 以上的過程涉及政府不同部門,有批屋2年都在糾纏於這個過程,不知什麼時候可以開工。

香港土地法律沿自英國法,在英國,所有土地屬於皇室擁有,國民擁有的是批租地(lease land),可以批租長至999年,每年要繳納地租。香港回歸後,基本上都用這個制度,而所有土地屬中國香港政府擁有,新界地批租年期為99年少3日,從1898年7月1日起計。 既然係批租地,就有一個批租約(Lease),清楚列出政府及批租人的權利義務,雙方遵守。新界地的批租約大約分為三個時期批出; 1/ 集體官契期(Block Crown Lease) 英國政府接收新界時所登記的私人土地,是按這個約批出。 2/ 憲報條欵期(Gazette Notification conditions) 英國政府做完新界土地登記後,繼續批地,而這些批地的條款,都以某些憲報刋登條款為準,最普遍的是GN365, GN364, 及GN570等等。 3/ 個別條款期(Individual Lease) 因為每幅地的條件都不同,憲報條欸慢慢地被個別條款所取代了,直到今天,批地條款都係個別處理,有個100頁的都有。

地主地段(Taxlord Lot) 係英國政府做完全新界的集體官契後補做的私人地段註冊,地契內容和集體官契相約,這等地段的登記及批出,主要係答應了當時那些地主的要求登記的。 原來在1898年前,新界地區的耕者,大部分都係向當時的地主租地,而英國政府來的時候,登記批地給耕仔,飛起了原來地主,認為地主就是英國,不是原來地主。 到集體官契做好咗,登記完成後,才承認原來地主的權益,於是再登記一次,新登記的地段就是地主地段(Taxlord Lot).

新界農地何去何從 1/ 為什麼和如何有農地的產生; 新界(包括離島)是跟據1898年第二個北京條約簽署的「展拓香港界址專條」,中國(清政府)租借給英國,作為香港地區的拓展,為期99年,租期由1898年7月1日開始到1997年6月30日止。 英國接收新界時,新界約有十多萬人口,分佈在六百五十多條村。當時的人大都是務農為生,較有錢的,向地主買農地耕種,買不起農地的,向大地主租農地耕種,當時清朝政府無土地的紀錄。 英國在印度引入測量師,在新界做土地測量及登記,一共做了六年,才勉強做完,當時全新界分為477個區,稱為約份(Demarcation District 簡稱DD)共登記了33萬個地段共面積4萬英畝即約17.5億呎私家農地。 2/ 農地的現在情況; 1: 被規劃嚴重: 2: 冇合約佔用嚴重: 3: 政府土地管理追不上土地發展; 4: 地界不清䀿: 5: 土地資料不集中: 6: 業主管理鬆㪚。 3/ 農地的展望將來; 1: 面積越來越小 2: 用途越來越多元化 3: 使用率越來越高 4: 每呎價錢越來越貴 5: 訴訟越來越多

Lot Index Plan (認地圖)的認知 Lot Index Plan (認地圖)的認知: Lot Index Plan (認地圖)是一個測量圖(Survey Sheet),約份圖(Demarcation District sheet),批地圖(Grant Plan),分地圖(Lot Division Plan)和收地後餘地圖(land after Resumption )等等的混合體。 測量圖是按飛機拍下的相片,經土地測量師的確認,以圖則的形式顯示出來。政府在香港所有地方,都定時拍下飛機相,所以同一個地方,不同日期買的測量圖或認地圖,都有少許出入。在政府刋物銷售處或地政處的測量部,都可以買得到。 約份圖卻是100多年前,當時香港政府在新界批地時所繪制的圖則,一共有477個約份,共477張約份圖。 加上後來政府繼續批地(批出私家地或牌照地,又或短期租約地),每批一幅地,就有一張批地圖,這批地圖都一齊放在認地圖上。 政府開發新界,有必要收回私人地開發,收回私人地的理據,一定要符合「公眾用途」的原則,收地後私人地變成官地,原地段號碼取銷。認地圖再不顯示原地段的資料。如政府收地時沒有把整個地段都收回,只收部份,則認地圖只顯示餘下的部份。 基於私人理由,業主可以將私人地段分割,現在一般要請合格土地測量師處理,再登記在政府測量部做紀錄,認地圖把私人分割土地的資料,也放在圖上。 因為以上種種原因,私人地的地界因此亦按時間變動,測量部都把這些變動,都顯示在認地圖上。 要注意的是,認地圖並非法律文件,打官司要找測量師做圖才可以拿上法庭,另外,認地圖的版權屬地政署,不可翻印。

集體官契內容的解讀: 集體官契分為三個部份,一為契約部份;二為列表部份;三為圖則部份。 (一) 契約部份: 契約文字內容是英國一百多年前的官方文章,共三版紙,不分段落,冇逗號句號,如對自己英文水平有信心者,可拿一份研究研究,然後對我以下的解讀,給予寶貴的意見。 全份文件可分為27個要點: 1/ 立約雙方,一方為英國皇帝,另一方為列表中的眾人或祖堂;於1905年1月 24日立約。 2/ 英皇授權港督批地給本列表中的人士或祖堂。 3/ 只要付年租及執行契約中的指定行為,英皇便批出本126約份的有關地段(包括地上的建築物)給這等人,批租人名稱及地段號碼雙對顯示在列表上。 4/ 為了香港公眾的用途,英皇可以在批地上出入,及拿走泥土、石頭、礦物等物件而盡量減少批租人損失。 5/ 為了香港公眾的用途,英皇可以在批地上空、地面,地下,建造來去水管,水渠,污水渠,電話電報等電線。 6/ 除列表中闡明年期外,批地年期由1898年6月1日起計75年。 7/ 批地有必要尊重已存在的私人及公眾利益。 8/ 批地列表註明按揭詳情、轇輵詳情、租約詳情,登記在田土廳辦公室內。 9/ 批地尊重已存在地上的租客利益、按揭人利益。 10/ 本年地租要在6月30日前交妥,以後地租都在每年的6月30日前交妥。 11/ 本批地年期內的前10年期滿後,已定的地租停止,而餘下年期地租,由香港政府測量師公平厘定。 12/ 在本批地的農地或花園地內,如果有建築牌照的發出,建築牌照會列明每年要付的新地租。 13/ 新地租亦必須於每年6月30日繳交。 14每年的6月30日亦須繳交地稅、差餉及其它有關費用。 15/ 建築物要按時維修,清潔,至英皇滿意的程度。 16/ 到租約期滿,批租人要把有良好保養的建築物,安靜地交回英皇。 17/ 英皇每年最少兩次去檢查維修情況,如不滿意,可以發出維修通告,限令3個月修好。 18/ 任何人不可以在批地上任意嘈吵,或做厭惡性行業。 19/ 任何人不可以在沒有建築牌照的情況下,在農地上或花園地上建築。 20/ 在批租農地上或花園地上,如沒有政府測量師批准,不可以建築任何建築物。 21/ 如有私人買賣批地,要在田土廳註冊。 22/ 如批地地租過期21天未交,或批地條款沒有執行,政府有權充公該批地,而所有批租人,租客等要無條件離開批地。 23/ 為了香港殖民地改善的需要,香港政府有權收回批出的官地,收地時要付出足夠的賠償。 24/ 批租期75年約滿後,批租人可以免補地價,不用罰款的情況下,續約24年少3天。 25/ 在批租人要求下,英皇會在本批租期75年期滿後,續批租24年少3天,地租由香港政府測量師估算。 26/ 除了沒有再續約條款外,新的批地租約 與本批地租約一樣。 27/ 本文件是英皇授權馬太彌敦簽署,及英皇名義的香港殖民地政府公章蓋印。

(二) 列表部份: 1/ 最早期的列表部份不正確,香港政府於1907年6月27日做妥正確的126約份的列表。 2/ 列表於每地段列出8項資料,其中: (1) 地段號碼, (2) 批租年期, (3) 面積 — 以英畝計,最小為百份之一英畝, (4) 地段的形容, (5) 業主名字, (6) 地址, (7) 地租 – 分兩行,第一行為等級,第二行為每年應繳的地租, (8) 備註。 (三) 圖則部份: 早期圖則的比例是1:3960, 即1英吋比330英呎,而圖則的質素與實地的情況往往有很大的差距,要搞清楚,是土地測量師的專業工作範圍, 這三部份都是當時批地的文件及資料,是一切有關土地問題法律訴訟的基本依據。

The major tasks District Lands Offices are doing : 1/ Permanent land disposal by auction, tender, private treaty, and Land allocation; 2/ Temporary land disposal by short term tenancies, tender or direct grant; 3/ Permanent lease modifications on existing leases; 4/ Temporary lease modifications by means of Short Term Waivers 5/ Land Exchanges by surrender and re-grant, 6/ Premium assessments, 7/ Processing and administrating the Small House Policy, 8/ Government Land Control by means of the Lands Ordinance, ( demolition, prosecution and clearance); 9/ Private Land Control by means of the Lease enforcement actions, (Re-entry, demolition) 10/ Land Acquisition by means of resumption, clearance and compensation. 11/ Re-building of rural houses, 12/ Squatter control on squatters

10 Basic pcs of information for land administration For any piece of land in the NT, the correct address is expressed as : DD x Lot y ( about 400 Demarcation Districts, each DD might have up to 5000 lots) STTL xyz (Town Lots in New Towns) KHWL xyz ( Kut Hing Wai Lot, village house lots) 1/ DD sheets : done by the Indian Survey Team between the years 1902 to 1910. This is a legal document which can be an evidence recognized by Court. 2/ Block Crown Lease ( now re-named as Block Government Lease ) recording the registration details of the Indian Land Survey and the ownership and Crown rent levels. 3/ Survey sheets : Records the on ground features of a certain area at a certain point of time. 4/ Lot Index Plan : This plan shows the co-relation of the DD sheet and the survey sheet by overlaying the DD sheet onto the latest survey sheet. 5/ “A” rent roll book : This book records the details of lots according to owner’s name. This is not a public record, and can only be checked by lot owners if the owner is a private individual and can be checked by the public if the lot owner is a limited company. 6/ Land search records : A current search records the current documents affecting the land, whereas a full search records both the current documents and the historical documents affecting the land. 7/ Outline Zoning Plan : This is a planning plan showing the land use zonings of a certain area. This plan is a statutory plan having legal status. 8/ Individual lease : Each private land has a special lease condition attached to it when the land was granted. 9/ Area of lot : The registered area is in acres, which was recorded during the Indian Survey. On ground, the actual area can only be obtained by a professional land survey and properly recorded in the Land Registry and accepted by Government. 10/ On site situation : Occupation to be checked, use of land to be checked boundary to be checked, access to be checked.

Ten Basic pieces of information for any lot: 任何地段10件基本資料: 1/ Lot index plan; 認地圖; 2/ Lease; 地契; 3/ “A” Book details; 政府納糧部資料; 4/ Survey record plan; 測量紀錄圖; 5/ Site photos; 地盤照片; 6/ Occupation details; 現佔用詳情; 7/ Access land status; 通道詳情; 8/ Planning Details; 規劃(包括規劃申請)詳情; 9/ Full/current search details; 田土廳登記資料; 10/ Village Environs Plan; 村界圖。 Other ten pieces of supporting information : 其它十項有用資料: 1/ Lot Division Plan; 分地圖; 2/ Resumption details; 收地資料; 3/ Planning Enforcement notices: 規劃管制行動詳情; 4/ Lease Enforcement notices: 土地契約管制行動詳情; 5/ DD sheet; 約份圖; 6/ registered right of way details 註冊通道詳情; 7/ Lay out Plan details 發展藍圖資料; 8/ Modification of Tenancy details 住人或農用屋牌照詳情; 9/ Surveyed structures details; 寮屋登記資料; 10/ Mortgage details; 按揭詳情;

Land Report elements: 1/ DD sheet 2/ BGL 3/ Lot index plan 4/ OZP 5/ Full Land Search 6/ Area computation 7/ Survey details 8/ Aerial Photos 9/ Google Photos 10/ Building License 11/ Individual lease 12/ division plans 13/ Resumption Plans 14/ access 15/ Occupation details 16/ existing use, 17/ Application details 18/ “A”book details 19/ layout plans details 20/ site photos 21/ Village environs plan 22/ Planning Enforcement notices 23/ Lease Enforcement Notices 24/ Registered right of way details 25/ Mortgages details 26/ Connected private land 27/ Connected STT 28/ Squatter control details 29/ MOT details 30/ Short Term Waiver details. 31/ Exemption certificates 32/ Planning Application details 33/ Building unauthorized structure notices 34/ Field Area Statement 35/ adverse possession details 36/ re-entry details 37/ Compliances 38/ missing lot 39/ Connected Gazette notifications 40/ Connected CSO file 41/ Court decisions 42/ Local political environments 43/ connected villages 44/ Transaction details 45/ Selling details 46/ valuation 47/ connected Heung 48/ Certificate of Compliance 49/ No objection letter 50/ Premium assessment 51/ VR, RC, Village details 52/ Boundary Details 53/ Market information 54/ Gov’t Development proposals 55/ Connected Private land development proposals 56/ Topology of site 57/ Drainage of site 58/ Fung Shiu and orientation of site 59/ Detals of BD application 60/ Connected designs 61/ Country Park Area 62/ Litigation Details 63/ AG No. 64/ Listing No. 65/ Consulting Job No. 66/ Investment Project No. 67/ Transaction Information 68/ Marketing Information 69/ Professional Comments

A. 集體官契(Block Crown Lease)起源 1899 年,英 國 政 府 聘 請 印 度 藉 測 量 師 作 新 界 ( 界 限 街 以 北 ) 全 面 土 地 測 量 然 後 描 劃 在地 圖 上 (32”:1哩 / 16”:1哩)。 所 有 地 段 及 當 時 用 途 和 面 積 都 記 錄 在 集 體 官 契 內 , 無 人 確 定 之 地 段 亦 變 為 官 地 。 土 地 用 者 被 獲 邀 請 交 地 租 , 全 都 記 錄 在 集 體 官 契 內 。 當 時 約 有 100,000 人 口 和 約 550 條 村 , 約 350,000 地 段 已 測 量 內 有 農 地 和 屋 地 分 別 為 約 330,000 個 和 20,000 個 。 該 測 量 圖 劃 分 新 界 為 約 400 分 區 , 名 為 Demarcation District (DD) , 以 數 字 排 列 , 而 每 一 分 區 內 也 以 數 字 識 別 每 一 個 地 段。 (例 如 DD121 Lot 123, DD120 Lot 23 等) 這 些 農 地 亦 可 稱 為 “Old Schedule Lot” 每 一 分 區 都 以 同 一 份 官 契 為 本 , 以 省 卻 不 少 行 政 負 擔 。 每 一 地 段 都 以 畝 (acre) 為 單 位 , 一 畝 地 有 43,560 平 方 呎 面 積 。 最 細 地 段 單 位 為 0.01 畝 ( 或 一 分 地 ) , 一 分 地 為 435.6 平 方 呎 。 所 以 , 當 時 劃 之 測 量 圖 準 確 度 為 ±435.6 平 方 呎 , 如 地 段 面 積 為 300 平 方 呎 , 以 當 時 量 度 標 準 為 一 分 地 。 一 段 年 期 為 75 年 從 1898 年 7 月 1 日 起 並 可 再 續 24 年 , 根 據 New Territories Leases (Extension) Ordinance (1988) , 所 有 集 團 官 契 已 自 動 延 至 2047 年 6 月 30 日 , 當 然 須 要 支 付 地 租 。 農 地 以 一 級 , 二 級 和 三 級 劃 分 , 以 3 元 , 2 元 和 1 元 作 為 當 時 地 租 。

B. 集體官契之土地限制 地 契 上 限 制 : a . 不 可 用 作 厭 惡 性 用 途 b . 未 得 許 可 , 不 得 起 屋 或 建 築 物 所 有 農 地 是 不 可 建 屋 , 如 要 建 , 須 要 向 地 政 署 (DLO ) 申 請 。 如 建 築 物 為 作 農 業 用 途 , 地 政 署 會 發 「 同 意 書 」 (Letter of Approval ) 不 須 要 補 地 價 。 但 該 建 築 物 是 用 作 非 農 業 用 途 , 如 獲 批 , 地 政 署 會 發 短 期 豁 免 書 (Short Term Waiver ) 為 期 一 年 及 伸 延 下 去 ( 如 政 府 不 反 對 ) 。 這 類 須 每 季 支 付 一 次 , 每 三 年 重 整 費 用 一 次 。 豁 免 書 一 盤 都 註 明 該 地 段 的 細 節 用 途 , 如 切 割 木 材 工 場 , 豉 油 加 工 場 等 , 建 築 物 高 度 , 地 積 比 率 , 最 多 可 建 面 積 , 覆 蓋 率 等 都 寫 入 該 書 上 。

C. 祖堂地 政 府 共 認 約 4 ,000 個 祖 和 多 過 2 ,000 個 堂 。 涉 及 約 6 ,000 畝 地 祖地 一 般 以 祖 先 , 已 故 或 成 立 者 之 名 , 例 如 林 先 言 祖 , 李 富 祖 等 。 由 成 立 者 之 男 性 子 孫 相 傳 下 去 , 為 受 益 者 。 成 立 者 之 兄 弟 是 無 權 沾 染 。 都 由 司 理 作 代 表 打 理 地 段 事 項 , 一 般 都 由 內 部 推 選 產 生 。 祖 地 買 賣 都 須 得 到 地 政 署 同 意 。 堂地 一 般 為 索 拜 或 一 種 尊 敬 先 人 之 行 為 可 能 以 機 構 或 註 冊 公 司 或 宗 教 團 體 成 立 , 如 齋 堂 、 寺 、 庵 等 。 很 大 部 份 以 家 族 銘 名 與 祖 地 相 同 , 但 受 益 者 為 家 族 內 有 血 緣 關 係 之 男 性 子 孫 相 傅 。 成 立 者 可 能 由 多 於 一 位 或 由 兄 弟 組 成 。 司 理 選 出 後 須 要 註 冊 並 註 入 契 內 。 堂 地 買 賣 須 得 到 地 政 署 同 意 。

D. 政府公告Gazette Notification (GN ) 政 府 在 1906 -1984 年 , 因 簡 化 行 政 程 序 , 在 這 段 期 間 新 批 土 地 以 拍 賣 型 式 出 售 , 都 以 政 府 公 告 Gazette Notification (GN ) 為 標 準 地 契 , 這 段 期 間 , 共 憲 出 15 份 GN 。 最 早 一 份 為 GN365 ( 1906 年 ) , 內 限 制 高 度 為 2 層 , 但 無 用 途 和 覆 蓋 率 之 限 制 。 GN364 ( 1934 年 ) , 內 限 制 高 度 為 25 呎 高 ( 兩 層 ) , 66 % 覆 蓋 但 亦 都 無 用 途 限 制 。 這 類 地 契 也 以 中 英 聯 合 聲 明 自 動 申 延 至 2047 年 。

E. 新批地段(New Grant Lot) 新 批 地 契 如 下 : Shatin Town Town Lot No . XXX , Fanling Sheung Shui Town Lot No . XXX , Yuen Long Town Lot No . XXX , Tsuen Wan Town Lot XXX and Tuen Mun Town Lot XXX . 地 契 上 有 以 下 條 款 : Location and Site Area with Plan Building Covenant : 建 築 承 諾 , 承 批 人 承 諾 在 某 一 指 定 時 間 內 完 成 項 目 。 Site Coverage : 地 盤 覆 蓋 率 User Restriction : 用 途 限 制 Height restriction : 高 度 限 制 Max . Gross Floor Area : 總 樓 面 面 積 Landscaping proposals : 園 景 設 計 Restriction on Alienation : 轉 讓 限 制 Parking requirement : 泊 車 位 Non -building Area : 禁 止 建 屋 地 帶 Access : 通 道 Trees : 樹 林 處 理

F. 同意書售樓方案 同 意 書 方 案 CONSENT SCHEME a) 在 一 般 政 府 批 地 合 約 中 , 政 府 希 望 承 批 人 在 完 成 發 展 責 任 後 才 可 正 將 物 業 分 拆 出 售 , 同 時 亦 希 望 借 助 批 地 合 約 條 文 以 限 制 癡 批 人 在 未 建 成 物 業 前 , 必 須 根 據 政 府 指 定 要 求 下 才 可 將 未 建 成 樓 宇 ( 樓 花 ) 出 售 , 故 此 , 政 府 一 般 會 在 批 地 合 約 中 加 入 一 項 十 分 詳 盡 及 嚴 謹 的 買 賣 《 轉 讓 限 制 條 款 》 (RESTRICTION ON ALIENATION ) 。 b) 在 有 關 條 款 限 制 下 , 承 批 人 ( 發 展 商 ) 需 先 行 向 政 府 申 請 一 份 出 售 樓 花 同 意 書 , 方 可 將 樓 花 出 售 。 c) 政 府 在 發 出 「 同 意 書 」 時 , 一 般 有 以 下 要 求 : ─   i) 屋 宇 署 已 批 准 樓 宇 建 築 圖 則 。   ii) 發 展 商 已 完 成 地 盤 地 基 工 程 並 已 取 得 「 上 蓋 」 開 工 紙 。   iii) 發 展 商 已 投 入 某 一 程 度 的 資 金 於 有 關 物 業 發 展 計 劃 內 。   iv) 發 展 商 提 供 建 築 師 書 面 證 明 建 築 進 度 。   v) 發 展 商 提 供 證 明 令 政 府 相 信 發 展 商 有 足 夠 資 金 完 成 整 項 發 展 。   vi) 負 責 的 律 師 需 作 出 宣 誓 。   vii) 有 關 之 樓 花 買 賣 合 約 及 公 共 契 約 草 稿 經 由 政 府 批 准 。   viii) 其 他 個 別 要 求 ( 例 如 限 制 內 部 認 購 、 限 制 樓 花 轉 售 等 ) 。 d) 政 府 主 要 利 「 同 意 書 方 案 」 來 保 障 購 買 樓 花 的 市 民 , 以 確 保 發 展 商 不 會 在 出 售 樓 花 後 放 棄 完 成 發 展 物 業 的 責 任 。 非 同 意 書 方 案 NON -CONSENT SCHEME a) 在 舊 樓 重 建 個 案 中 , 因 所 涉 及 的 批 地 契 約 大 多 是 很 久 以 前 批 出 出 的 契 約 , 該 等 舊 式 批 約 一 般 並 無 《 買 賣 轉 讓 限 制 條 款 》 , 故 此 理 論 上 發 展 商 可 以 不 受 限 制 地 出 售 樓 花 , 因 此 , 政 府 於 八 十 年 代 初 期 引 入 「 非 同 意 書 方 案 」 , 利 用 律 師 公 會 監 管 全 港 律 師 的 機 制 , 管 制 發 展 商 出 售 那 些 無 需 取 得 同 意 書 即 可 出 售 的 樓 花 。 b) 政 府 修 改 《 執 業 律 師 條 例 》 (LEGAL PRACTITIONERS ORDINANCE ) , 規 定 律 師 在 處 理 那 些 不 受 「 同 意 書 方 案 」 限 制 的 樓 花 出 售 手 續 時 , 必 須 遵 守 一 套 規 例 。 該 等 規 例 與 同 意 書 方 案 有 類 似 的 要 求 , 大 致 如 下 : ─   i) 負 責 律 師 需 要 作 出 宣 誓 , 證 明 有 關 發 展 商 已 符 合 某 些 要 求 。   ii) 屋 宇 署 已 批 准 樓 宇 建 築 圖 則 。   iii) 發 展 商 已 取 得 「 上 蓋 」 開 工 紙 。   iv) 建 築 師 發 出 書 面 證 明 物 業 發 展 進 度 及 所 需 建 築 費 用 。   v) 建 築 工 程 合 約 已 簽 妥 及 根 據 建 築 工 程 合 約 訂 明 完 工 日 期 。   vi) 負 責 律 師 需 採 用 一 份 指 定 格 式 的 樓 花 買 賣 合 約 。 vii) 公 共 契 約 須 預 先 草 擬 完 備 。

G. 滿意紙Certificate of Compliance 滿 意 紙 是 指 在 批 地 條 款 中 要 求 承 批 人 履 行 的 責 任 全 部 完 成 時 , 地 政 總 署 所 發 出 的 滿 意 證 明 書 。 在 大 型 物 業 發 展 中 除 住 宅 部 份 , 例 如 《 批 地 條 款 》 中 包 涵 了 附 設 平 台 花 園 、 游 泳 池 、 會 所 、 兒 童 嬉 戲 處 等 設 施 , 滿 意 紙 的 發 出 代 表 此 類 附 設 設 施 已 完 竣 , 可 供 住 客 使 用 之 認 可 證 明 。 在 大 型 物 業 發 展 中 嚴 格 說 要 待 入 伙 紙 及 滿 意 紙 發 出 後 , 才 可 正 式 入 住 。 一 般 情 況 下 , 入 伙 紙 多 是 較 早 於 滿 意 紙 發 出 。

H. 地段分割方式 第 一 層 分 割 : Section A ,Section B , RP 等 等 。 第 二 層 分 割 : Subsection 1 ,Subsection 2 , RP 等 等 。 第 三 層 分 割 : Subsection A ,Subsection B , RP 等 等 。 第 四 層 分 割 : Subsection 1 ,Subsection 2 , RP 等 等 。

I. 逆權擁有(Adverse Possession) 跟 據 Limitations Ordinance 第 七 條 和 Land acquisition (Possessory Title ) Ordinance , 淮 許 長 期 佔 用 者 索 取 長 期 擁 有 權 , 以 免 荒 廢 土 地 。 申 請 者 須 出 示 證 明 是 長 期 連 繼 佔 用 土 地 。 私 人 地 :12 年 政 府 官 地 :60 年

J. 小型屋宇政策(Small House Policy) 起源 至 1867 年 大 暴 動 , 政 府 須 要 平 定 新 界 村 民 的 不 滿 情 勢 , 推 出 一 套 原 鄉 民 男 丁 有 其 屋 計 劃 , 名 為 「 小 型 屋 宇 政 策 」 。 此 政 策 賦 予 在 1898 年 年 滿 18 歲 男 性 原 居 民 及 其 男 子 孫 ( 丁 ) 都 可 向 政 府 受 批 一 塊 屋 地 , 在 這 屋 地 上 可 興 建 一 幢 三 層 ( 27 呎 高 ) 每 層 700 平 方 呎 之 屋 宇 , 以 作 保 留 及 發 展 新 界 鄉 村 特 色 , 這 類 土 地 是 以 象 徵 式 地 價 批 出 , 統 稱 為 私 人 協 商 批 地 (Private Treaty Grant PTG ) , 但 受 批 人 是 不 准 出 售 此 村 屋 。 但 因 土 地 有 限 , 由 其 是 村 中 心 300 呎 內 之 面 積 的 土 地 , 一 般 多 為 村 民 擁 有 。 所 以 , 有 別 於 PTG 批 地 方 式 , 政 府 都 會 准 許 村 內 土 地 / 農 地 擁 有 者 ( 丁 權 者 ) 在 其 農 地 上 興 建 一 幢 三 層 ( 27 呎 高 ) 每 層 700 平 方 呎 之 屋 宇 , 這 申 請 為 免 費 建 屋 牌 照 (Free Building License ) , 這 類 屋 宇 在 五 年 內 是 不 可 轉 讓 的 。 興 建 這 類 村 屋 是 不 須 要 如 市 區 建 樓 般 須 得 屋 宇 處 批 圖 則 等 。 但 興 建 村 屋 也 須 向 地 政 署 申 請 , 而 屋 宇 也 須 跟 據 「 興 建 鄉 村 屋 宇 須 知 」 上 規 定 興 建 。 興 建 丁 屋 不 需 入 則 , 申 請 開 工 紙 , 即 可 興 建 , 物 業 的 地 限 往 往 無 法 清 楚 界 定 , 以 致 有 關 落 成 物 業 「 過 界 」 的 糾 紛 時 布 所 聞 。 目 前 港 府 正 處 理 的 丁 屋 申 請 數 量 , 從 九 三 年 九 月 低 的 一 萬 零 三 千 宗 增 至 去 年 十 二 月 的 一 萬 三 千 宗 , 丁 屋 申 請 個 案 上 升 的 幅 度 達 兩 至 三 倍 , 較 男 丁 增 長 的 數 目 為 多 。 自 丁 屋 興 建 條 例 一 九 七 二 年 施 行 至 九 六 年 十 二 月 底 , 二 十 二 年 間 共 六 千 間 丁 屋 批 出 , 即 每 年 批 出 約 二 百 七 千 多 間 。 處 理 的 一 萬 三 千 宗 申 請 , 元 朗 的 達 三 千 宗 , 北 區 及 大 埔 的 申 請 宗 數 均 約 為 二 千 五 百 宗 , 西 貢 區 每 年 批 建 數 量 約 為 一 百 五 十 宗 , 大 埔 區 則 約 三 百 宗 。 村屋買賣 買 家 亦 需 留 意 丁 屋 所 附 的 車 位 是 否 列 入 地 契 內 因 為 車 位 對 於 丁 屋 買 家 而 言 一 般 較 為 重 要 。 另 在 買 樓 時 , 亦 要 了 解 物 業 是 否 有 路 可 直 達 。 部 份 丁 屋 只 有 泥 路 可 達 , 車 輛 不 易 進 入 , 故 對 住 客 而 言 會 帶 來 很 多 不 便 。 由 於 新 界 丁 屋 受 到 補 地 價 及 轉 讓 年 限 的 限 制 , 兼 且 業 權 方 面 時 有 混 亂 情 況 出 現 , 故 此 銀 行 對 承 造 丁 屋 的 按 揭 採 取 非 常 審 慎 的 態 度 。 至 於 按 揭 成 數 , 往 往 低 於 七 成 , 通 常 在 五 至 六 成 之 間 。 而 估 值 大 多 低 於 成 交 價 , 一 般 約 為 二 手 價 的 九 成 水 平 。 因 此 , 丁 屋 買 家 很 多 時 要 支 付 近 五 成 的 首 期 。

Temporary Structures Lands Department : A temporary Structure is a structure NOT covered by the relevant lease conditions; nor by a subsequent building license, nor by a subsequent permanent modification on premium. Mapping and Survey office : A temporary structure (T/S) is a structure found by air photos to have been constructed with temporary materials. Building Department: Unauthorized Building Works (UBW) : An unauthorized building work is a building work not approved by the Building Department or without a Certificate of Exemption ( C of E ) by the Lands Department. Legal Temporary Structures are structures covered by Crown ( Government ) Land Licenses ( CLL ) or Crown ( Government ) Land Permit ( CLP ) or Modification of Tenancy ( MOT ). Short Term Tenancies (STT ), and Shot Term Waivers (STW ). Tolerated Temporary Structures are structures covered by Squatter Control Numbers ( SC No. ) painted on prominent parts of the structures. Valuation of T/S are either negative or zero in official valuations.

There are two kinds of structures in the New Territories. 1/ Structures with building status; 2/ Structures without building status. There are two kinds of land status in the NT, too : 1/ Government land; 2/ land with private ownership. Look at the following table : With building status no building status Structures on not discuss here T/S Government land Structures on permanent Structures T/s Private land History : When the British took over NT dated back in 1898, they did a survey to recognize all structures in the NT. So long the person they found accepting the British rule and willing to pay Government rent, the structures they found were registered in their names in the then Block Crown Lease (BCL), now called the Block Government Lease (BGL), with descriptions of the uses they found at that time, together with a plan showing the land and structures called the Demarcation District Sheet (DD sheet). After the preparation of the BCL and the DD sheet, when people wanted to erect new temporary structures, Government would grant “Permits” or “Licenses” to them to allow them to erect the T/SS. On Government Land, the permits were termed Crown Land Permits (CLP); on private land, the permits were called Modification of tenancies (MOT). That system had been used for quite a long time until the year of 1976. The then New Territories Administration (NTA) introduced the concept of Short Term Tenancies and Short Term Waivers to replace the CLLs and MOTs. The existing CLLs were to be converted to STTs; and the existing MOTs were to be converted to STWs, under a four-years conversion program. The Target was to cancel all CLLs and MOTs and replace them to STTs and STWs. The process had been long and not too successful. Even now, CLLs and MOTs are existing in the NT. However, all new applications, if allowed, are to be granted by way of STTs and STWs. All through history, people erect structures for their private use on needs, there always are structures erected without any legal coverage. Around 1964, Government considered that illegal structure were out of control, they did a survey to record the illegal structures with a view to assess the housing needs for the coming 10 years. They painted numbers and descriptions of what they found on the structures and the so called “Yellow Number Structures” were born. Later around 1976, they did another similar survey. This time the numbers and descriptions were painted with red colour, so the so called “Red Number Structures” also appeared in HK’s history. The meaning of the “Numbers and Descriptions” only meant what Government found at the time of painting and Government would not demolish the structures at that time.

There are 4 kinds of structures in the NT, they are : 1/ Structures covered by the Block Crown Lease now called the Block Government Lease. They may be described as “House”, “Building”, “Mat Shed”, “boat Hut”, “temple”, “nunnery”, “latrine”. The redevelopment condition is governed by the “BCL”. 2/ Structures covered by “New Grants”. Whenever a lot is granted by Government to members of the public, Government issues a particular lease called “New Grant” which determines the development conditions of the lot. Pre-war New Grants were usually covered by a notice in the Government Gazette, e.g. GN365, GN364,GN570 etc. Post war New Grants are covered by individual leases. 3/ Structures covered by the small house policy introduced in 1972. According to the individual leases of the small house grants, the conditions of the grants are mainly divided into three kinds: a/ The building licenses, with a five-year non assignment clause, premium must be paid to delete this clause within 5 years after the issue of the certificate of compliance. b/ The private treaty grants, with the life non-assignment clause, premium must be paid any time after the issue of the certificate of compliance. c/ The private treaty grants on government built platform, with a life non-assignment clause, assignment of the lot can only be done after 3 years from the time of the issue of the certificate of compliances. A full market value of premium should also be paid ant time after the three years mentioned. 4/ Temporary structure with no building status, they may be 1/ on Crown land licenses CLL ; 2/ on modification of tenancies MOT 3/ on Short term tenancies; STT; on Short term waivers STW, on squatter control numbers, red numbers and yellow numbers. They are all temporary structures, and subject to cancellation of the relevant status any time without compensation.

Some important ordinances concerning about land 1/ The New Territories Ordinance Cap 97 2/ The Resumption Ordinance Cap 124 3/ The Road Ordinance Cap 370 4/ The Railway Ordinance Cap 519 5/ The Land Ordinance Cap 28 6/ The Town Planning Ordinance Cap 131 7/ The Building Ordinance Cap 123 8/ The Government Rights (Re-entry and Vesting Remedies) Ordinance Cap 126 9/ The Building ( Application to the NT ) Ordinance Cap 121 10/ The Heung Yee Kuk Ordinance Cap1097

1/ 中國以農立國,香港新界在英政府接收的時候,是一個農業社會,傳統人情風俗習慣,以農業社會及漁業社會為基礎,經過政權轉移及百多年的時間洗禮,原來的傳統人情風俗習慣,大部份受到當權者及地區人士的尊重。 2/ 男性社會:歷史的原因,新界社會是一個男性的社會,先人過世,遺產傳子不傳女;管理產業,亦是以男性為主,村長的選舉,都是男性主導。 3/ 新界五大氏族:是鄧氏、文氏、廖氏、彭氏及侯氏(依人口排行)。 他們都在宋明期間移居現時香港的 …. 侯氏家族在新界有逾九百四十年歷史。 4/ 客家人: 香港原屬廣東省寶安縣,是客家人的傳統聚居地之一。香港仍未開埠至1898年英國租借新九龍及「新界」前,客家人已在今天的香港立足多年,屬香港原居民之一。在新界631個原住民村落裏(例如赤柱村、荃灣三棟屋),以客家人為主的村落有341個,佔54%[13][14]。根據2012年的《中國語言地圖集》,香港客家語被歸類為粵台片梅惠小片。[15]。 2010年,香港客家原居民約為20到30萬左右。假若包括客家原居民和非原居[16]的客家人,則香港的客家人約有100萬人[17]。雖然客家人(包括原居民及非原居民的客家人)在港數量不少,但現時多數是中、老年香港客家人仍使用客家語[18],不少香港客家新一代都不會講客家話,或者只懂聽不懂講。這是由於1970年代初,來自全球的中國內地移民帶來了不同的漢語方言(比如廣州話、四邑話、客家話、潮汕話、閩南話、福建話、上海話、吳語等),港英政府遂選擇了粵語作爲香港華人的統一中文口語。在香港,現時以客家話為母語的僅有62,340人,佔香港人口的0.9%[19][20];報稱通曉客家話的香港人,亦只有259,738人,佔香港人口的4.7%[20][21]。以上數據都顯示以客家語為母語的香港人口比例正逐年下降,情況不容樂觀[20] 5/ 祖、堂、會等的設立及運作:notes by Tim Yuen 6/ 太平清醮:醮是禱神的祭禮,原來的意思是「祭神」,道教盛行後,乃逐漸發展成為由道士、僧人為媒介向神祝禱、禳除災祟和許願酬謝的祭禮儀式。自南北朝開始,歷代朝廷多有建醮的祭儀,尤其盛行於元、明兩代,主要目的是祈求風調雨順、國泰民安。打醮一般是定期舉行,時限卻不一,有的如大嶼山大澳每30年一次,長州則每年舉行一次。 醮的種類很多,如祈求或感謝神明庇佑的清醮,稱為祈安醮;為慶祝寺廟或其他建築物落成的「慶成醮」;祭拜瘟神的叫「瘟醮」;超度死於水火亡魂的是「水醮」或「火醮」。此外,尚有為神明祝壽的「神誕醮」和佛教盂蘭盆會混合而成的「中元醮」等。香港大部分的醮則屬祈安醮。 經過長期的演變,香港的打醮形式和規模已逐漸標準化,由籌備至完成往往需時一年;醮場一般建有由棚搭建的醮壇和粵劇戲棚,醮場並有攤檔售賣各種驅邪的吉祥物。眾多地區的打醮習俗中,以每年舉行一次的長洲太平清醮較為人所熟悉,當中的重頭戲如「會景巡遊」,即由小孩扮演飄色扮演古代人物巡遊,以及由各武術館表演的舞龍、舞獅等每年均吸引大批中外遊客及傳媒採訪參觀。 7/ 盆菜:盆菜是香港新界的圍村原居民的傳統食物,已有數百年的歷史,是一種雜燴菜式。傳統的盆菜用木盆或銻盆盛載。每逢喜慶節日,例如新居入伙、祠堂開光或新年點燈,新界的鄉村均會舉行盆菜宴。 7.1) 器具︰盛載的器皿漸漸改以銅盆、銻盆、錫箔紙盆等金屬器皿代替笨重的木盆,甚至用塑膠盆來盛載;筷子;碗 7.2) 食材︰盆菜的食物會按一定的次序一層疊一層地由上至下排好。上層會放些較名貴和需要先吃的東西,例如雞及大蝦;最下層則放些容易吸收汁液的材料,例如豬皮和蘿蔔。 第一層:乾煎蝦碌、油雞 第二層:炸門鱔、手打鯪魚球 第三層:冬菇、蝦乾等 第四層:圍頭豬肉或南乳炆豬腩 第五層:枝竹、魷魚 第六層:蘿蔔、豬皮等 7.3) 吃法︰吃盆菜的時候,會由上至下逐層逐層吃下去。 7.4) 象徵︰食用者會一起把盆內食物倒置,將它反來覆去,盡享各層味美的材料,寄意同心協力和時來運轉。盆菜宴席既經濟又方便;好友共聚餐既簡單又快捷。盆菜,現今幾已成為香港飲食文化的標誌、食出氣氛、食出感情! 8/ 天后誕:

舊屋,顧名思義,是一些已經用了一段時間的屋宇,而這屋宇的主人覺得這舊屋已經不符合自己的需要,而又有資金重建,重建後的屋宇,亦可以滿足自己的需要,便有必要重建。 重建第一個原則,就是要搞清楚有關舊屋,有沒有建築權或屋宇身份(building right, or building status) ,有建築權或有屋宇身份的舊屋,是在該舊屋最早期政府批出時,批地契約上,列清楚有屋宇的身份,又或者在批地後一直到現在,某段時間內,政府因收了批租人補足地價,而修改了契約條款,容許該地有建築權,成為有屋宇身份的地段。 下列四類屋宇,並沒有建築權或屋宇身份(building right, or building status): 1/ 牌照屋 :(Government Land License, Modification of tenancy, Government Land Permit ) 這些都是政府按上世紀農業的需要,在新界批出的農用屋宇牌照,每年繳交微量的牌照費,幫助新界農業的發展。這些屋宇沒有建築權或屋宇身份,政府可以任何時間壹個月通知取消牌照,牌照亦不可轉讓別人,取消牌照及清拆屋宇時,清楚列明沒有補償。 這些牌照屋可以申請重建,但要面積、用途都要一樣,經申請批准後才可重建。 2/短期租約屋或短期放寬執行地契條款牌屋 ( Short Term Tenancies STT and Short Term Waivers STW ) 這些屋宇的身份,跟牌照屋差不多,只是政府批出短期租約(政府地)或短期放寬(私人地)的時候,用途可以是農業或非農業用途,而租金或放寬費都是市場價,經政府估價師估算定而收取。 這些屋宇沒有建築權或屋宇身份,政府可以任何時間叁個月通知取消短期租約或短期放寬執行地契條款牌。取消牌照及清拆屋宇時,清楚列明沒有補償。 這些(STT, STW)屋宇可以申請重建,但要跟足租約或放寬牌條款處理。 3/黃字或紅字屋宇 (Yellow Number or Red Number Structures) 這些是容忍屋宇,政府在懷疑非法僭建屋宇當眼地方用黃油或紅油,寫上屋宇號碼、面積、用途、物料,意思是當時發現這屋宇,暫時不拆。這個暫時不拆,就暫時到今時今日。這些屋宇如果有需要重建,就必須按紅或黃號碼列明的面積、用途、物料重建。 4/無身份屋宇,這些屋宇的存在,大部分是政府的疏忽而存在,如被發現,有必要拆掉,更不可以重建。 重建第二個原則,就是要搞清楚有關舊屋的重建數據,如面積,高度,用途等。 重建第三個原則,就是要搞清楚有關舊屋的重建手續,這個比較複雜: A/ 如建築面積大過700平方呎,要入則屋宇處批則; B/ 如建築面積少過700平方呎,可向地政處申請豁免紙三張,一張是屋宇本身,一張是地盤平整,一張是去水。 C/ 如地盤平整,或去水因地形關系,出不到豁免紙,亦要 入則屋宇處批則。 D/ 所有重建申請,地政處要咨詢政府所有有關部門的意見,如意見負面,則有必要與有關部門溝通,解決問題。 E/ 所有重建申請,地政處要咨詢當地附近的村民,給予14天的時間反對,如有反對,亦要溝通處理。 F/ 重建完工後,要申請一張無反對入住信件,收到後才完成重建過程。

10 Basic rules for small house developments The Small House Policy of Hong Kong is a policy in granting private houses to indigenous villagers. According to this policy, male villagers attaining the age of 18 can apply to government for the grant of a small house license or grant. The criteria are : 1/ The village must be a recognized village in the new territories in HK. 2/ The villager must be a descendent of a villager along the male line recognized dated back in 1898 when the British took over HK. 3/ The villager must be over 18 years old. 4/ There are two methods of getting a small house grant from government by: 4a/ The applicant must have private land planned for village use in his own village. 4b/ The applicant can apply for a piece of Government land, if there is such suitable land available. 5/ This right is a once-in-a-life-time right. If a small house grant is granted to a certain villager, he cannot apply for another one in his life time. 6/ Subject to no valid objections from other local villagers. 7/ The small house to be granted must not exceed 700 square feet in area and cannot be higher than 27 feet high , and not more than 3 stories to be built. 8/ The small house is granted on a concessionary basis, so that the grantee cannot sell the small house to other people unless full premium is paid to Government to allow assignment. 9/ For small houses granted on originally private land belonging to the applicant, a 5-year non assignment clause is imposed. Meaning that after 5 years from the date of the issue of certificate of compliance of the grant condition, the villager can freely assign his house to any body. Within these 5 years, if he wants to assign, he has to pay premium to be assessed by Government, before he can assign. The premium payable is subject to an independent valuation. 10/ For small houses granted on originally Government land, the assignment clause on the grant condition is for life. The 5 years non-assignment clause is changed to a life-non-assignment clause. As a matter of fact, many small house developers are JV with villagers to build small houses according to this small house policy. The developers provide the suitable land, and the building cost, and contracting with the villagers using their once-in-a-life-time right to apply to Government for the small house grants. We are doing exactly the same thing for the Tai Po and other small house projects. The beauties of these projects are that the investment is small, the market risk is small, the political risk is small. We may expect some administration risk due to the JV terms with the villagers. Because all the material time for the project, the land and the application is under the villager’s name, the developer is only having an equity with some very strict and clear contracts terms with the villagers, which are to be enforced should the villager is not co-operating with the developer. However, it is not common practice that the villagers are not co-operating with the developers. And in our case, the villagers are also having stake in the development, I don’t expect any problem with the villager, they would like to see the completion of the project too. So the project can be considered as a good project except that the timing is a bit long. It would take about 3 years to reap any dividend for the investment.

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